隨著2018年接近尾聲,許多人已經(jīng)向財(cái)務(wù)顧問或房地產(chǎn)律師尋求幫助,希望通過合理規(guī)劃房產(chǎn)持有方式,盡可能地減輕稅收負(fù)擔(dān)。業(yè)界人士指出,通過優(yōu)化房產(chǎn)持有方式能夠有效降低稅負(fù)。
總部設(shè)在紐約的房地產(chǎn)稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)Marcus&Pollack律師Robert M.Pollack表示,對于大批美國業(yè)主而言,房屋的持有成本確實(shí)有所增加。在去年12月頒布新稅法之前,SALT(State and Local Taxes)的抵扣額度不受限制。如今,州稅和地方稅乃至物業(yè)稅要共享有1萬美元的抵扣額度。
然而,富國銀行私人銀行(Wells Fargo Private Bank)駐南佛羅里達(dá)州財(cái)富規(guī)劃高級總監(jiān)Jesse Little表示,這在實(shí)際操作時(shí)有很大難度。因此,通過一家有限責(zé)任公司持有房產(chǎn)是大多數(shù)業(yè)主的首選策略,尤其是那些擁有多套住房的人士。
Little說:“這種方式可以最大程度上實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保護(hù),而且便于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,即使是部分權(quán)益的轉(zhuǎn)讓。通過簽訂營運(yùn)協(xié)議,您可以明確物業(yè)管理的具體細(xì)則。”
當(dāng)業(yè)主制定關(guān)于所得稅和轉(zhuǎn)讓稅的長期計(jì)劃時(shí),這種結(jié)構(gòu)可以提供靈活性。Little建議持有多套住房的業(yè)主為每處物業(yè)設(shè)立一家有限責(zé)任公司。他補(bǔ)充說,一旦有限責(zé)任公司成立,便有多種物業(yè)轉(zhuǎn)讓方式可供選擇。
其中一個(gè)選擇是將有限責(zé)任公司的權(quán)益贈予子女,而且這可以在所有者生前或身故后進(jìn)行。如果業(yè)主在有生之年實(shí)施贈予,那么繼承人須自行承擔(dān)資本利得稅,但房屋的應(yīng)稅價(jià)值(或稱稅基)將保持不變。如果房屋以遺產(chǎn)的形式轉(zhuǎn)讓,那么接受者無需支付資本利得稅,但房屋的應(yīng)稅價(jià)值可能提高。
Little稱,另一種方式是將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給有資質(zhì)的個(gè)人住宅信托。這種結(jié)構(gòu)的好處在于,業(yè)主在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的同時(shí)無需搬離住所。他解釋道,雖然房屋已成為信托的一部分,不再屬于一種資產(chǎn),但業(yè)主將保留在一定期限內(nèi)免費(fèi)居住的權(quán)利。業(yè)主仍在此居住的事實(shí)將大幅減少房產(chǎn)的應(yīng)稅價(jià)值。
Little說:“這樣既能有效降低房屋的轉(zhuǎn)讓成本,又不會影響物業(yè)的實(shí)際價(jià)值。”舉例來說,一處100萬美元房產(chǎn)的贈予價(jià)值可能只有60萬美元。
他補(bǔ)充道,如果房主在期滿后繼續(xù)在該物業(yè)居住,其本人應(yīng)向信托支付租金,以抵消房屋的維護(hù)費(fèi)用。
總部位于洛杉磯的律師事務(wù)所Jeffer Mangels Butler&Mitchell的合伙人Bradford Cohen提醒業(yè)主要牢記一點(diǎn),從所得稅的角度進(jìn)行稅收規(guī)劃不一定有利于物業(yè)稅減免。
他指出,所有權(quán)變更可能引發(fā)房屋價(jià)值的重新評估,進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)稅提高,而且部分實(shí)體沒有資格像個(gè)人一樣申請免稅。
就加利福尼亞州而言,其中一個(gè)典型例子便是父母將房產(chǎn)過戶給子女。該州的第13號提案(Proposition 13)對物業(yè)稅漲幅設(shè)定上限,因此許多長期居民僅需繳納極低的物業(yè)稅。在保留直接所有權(quán)的前提下,房屋被父母轉(zhuǎn)讓給子女,此時(shí)歷史估值可以維持不變。
總部設(shè)在紐約的房地產(chǎn)代理公司ELIKA Real Estate主管經(jīng)紀(jì)人Gea Elika稱,在紐約,最好以個(gè)人名義持有房產(chǎn)。
據(jù)紐約市財(cái)政局,在紐約購買合作公寓或共管公寓作為主要居所的個(gè)人業(yè)主至少可享受17.5%的減稅優(yōu)惠。如果該物業(yè)由信托、托管人或首要受益人持有,能夠享受同等的減稅優(yōu)惠,但由有限責(zé)任公司持有的公寓不在適用范圍內(nèi)。
Elika表示,如今有限責(zé)任公司無法像以前那樣為所有者提供足夠的保護(hù)。根據(jù)美國財(cái)政部于11月早些時(shí)候?qū)嵤┑淖钚路聪村X條例,即使是有限責(zé)任公司,如果花費(fèi)30萬美元以上現(xiàn)金購置房產(chǎn),則必須公開所有者的真實(shí)身分。
此前,個(gè)人可以通過有限責(zé)任公司花費(fèi)至多300萬美元現(xiàn)金購買曼哈頓物業(yè),而無需披露本人的身分。
他說:“有限責(zé)任公司曾經(jīng)具有一定的保護(hù)作用。所有者可以在背后進(jìn)行操控,但現(xiàn)在這層面紗已成透明。”
芝加哥律師事務(wù)所Raila&Associates高級稅務(wù)分析師Andrea Raila稱,美國許多州均出臺了宅地豁免(Homestead Exemption)條例,有助于個(gè)人節(jié)省一大筆物業(yè)稅。
她解釋道:“所有評估區(qū)只允許房主為其在該地的主要居所申請免稅優(yōu)惠。因此,如果您在佛羅里達(dá)州、伊利諾伊州和密歇根州同時(shí)擁有住房,為了最大程度享受物業(yè)稅減免,您最好確保每個(gè)州僅有一處房產(chǎn),此舉可以為您節(jié)省多達(dá)數(shù)千美元的稅款。”
她說:“如果您不認(rèn)可評估員給出的估計(jì)市值,不妨委托第三方進(jìn)行獨(dú)立估價(jià)。對于那些想要驗(yàn)證物業(yè)稅單公平性的業(yè)主,考慮獨(dú)立估價(jià)是一個(gè)明智之舉,因?yàn)檫@可以有效質(zhì)疑評估員的估計(jì)市值是否得當(dāng)。”
如果官方估值過高,房主有權(quán)提出申訴。
Elika也建議業(yè)主對過高的估值提出質(zhì)疑。最近一個(gè)例子涉及紐約市一棟多功能建筑。評估員在評估住宅部分時(shí)將商用零售空間也計(jì)算在內(nèi)。業(yè)主對此提出質(zhì)疑,最終物業(yè)稅減少了30%。
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