土地私有制下，美國政府是如何管理私人房產的？

美國是土地私有制國家，房地產市場完全按市場規(guī)律運作，政府對市場的干預很少，在美國房地產市場上，政府與所有其它業(yè)主一樣，也是一個普通的業(yè)主，遵守同樣的游戲規(guī)則。

在與房地產管理有關的政府職能中，政府的作用：

管規(guī)劃：通過規(guī)劃規(guī)定每一塊土地的用途，建筑類型、高度、密度，進行土地管制。管理房地產從業(yè)人員，主要是通過房地產經(jīng)紀人和銷售人員的考試發(fā)牌制度和房地產估價人員的發(fā)牌制度規(guī)范房地產市場。

為公眾利益行駛警察權力：除此之外，政府對房地產市場管理沒有其它職能，房地產活動完全按市場規(guī)律辦事，既不審查開發(fā)公司的資格，也不發(fā)房地產證。

政府對土地的管理權力：政府對土地的管轄權力主要包括如下幾個方面：

征稅(taxation)

政府以土地所有者要征收地稅。地稅是美國的主要稅種之一，也是調控土地資源配置的主要手段。通過征收地稅，可以調控土地的占用情況，阻止亂占地、占好地、占大地等行為。

在紐約等美國主要城市，隨處可以見到一些沒人住的破敗房屋（稱為棄屋），這許多是因為地稅太重，業(yè)主無力負擔而主動放棄產權的“祖屋”，最后這些土地將被收歸國有。

有些人繼承了祖宗留下的大片土地，如果這些土地賣不出去，而且這些人的收入又不富有的話，最后也往往是因付不起地稅，而不得不放棄產權，這些土地最終將變成聯(lián)邦政府或州政府的土地。

地稅一般歸地方政府所有，主要用于教育開支，一個小區(qū)的教育質量是決定地稅高低的主權因素之一。

警察權(police power)

政府在土地管理方面的警察權力一般是指政府出于公眾利益的需要，對土地利用進行管制。警察權力通過法律體現(xiàn)，主要法律包括環(huán)境保護法規(guī)、規(guī)劃法規(guī)、建筑法規(guī)、租賃法規(guī)等。

強制征用(Eminent domain)

當為了公眾利益征用土地時，在與業(yè)主談判無法達成協(xié)議的情況下，政府可以向法庭申請強制征用，強制征用要符合三個條件：

1、是由法庭裁定土地征用確是為了公眾利益；

2、是業(yè)主得到了合理補償；

3、是已有足夠的法律程序保護業(yè)主的權益；

4、承受無人繼承不動產的權利(Escheat)；

5、當房地產所有人死亡后，無法定繼承人而且未留下處置房地產的遺囑，那么不動產將歸政府所有。

政府對土地利用的控制主要是通過制定規(guī)劃和規(guī)劃法規(guī)來實現(xiàn)的。主要的規(guī)劃建筑法規(guī)有：

總體規(guī)劃(master plan)

總體規(guī)劃由市或縣一級政府制定，主要規(guī)劃一個地區(qū)的發(fā)展目標，協(xié)調社會、經(jīng)濟、環(huán)境等關系。

分區(qū)條例(Zoning ordinance)

分區(qū)條例即法定圖則，是總體規(guī)劃的法律化，總體規(guī)劃通過分區(qū)條例發(fā)生法律效力。分區(qū)條例規(guī)定了一個地區(qū)土地的用途、地塊大小、建筑的類型、建筑高度、建筑密度、建筑離道路的距離等。

建筑法典(Building Codes)

建筑法典主要規(guī)定建筑的標準和準則，如建筑材料要求、衛(wèi)生設施、配電設施、防火標準等等。根據(jù)建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必須獲得《建筑法規(guī)證》方可施工，新建的建筑物完工后經(jīng)驗收合格，獲得《占用證》（certificate of occupancy），改建的建筑物完工后經(jīng)驗收合格，則獲發(fā)《合格證》（certificate of compliance）。

地塊劃分規(guī)則(subdivision regulations)

地塊劃分規(guī)則主要是控制住宅用地的劃分。因為美國的家庭住宅一般都是一戶一幢的，每一戶都單獨占一塊地，因此有專門的法律規(guī)定地塊如何劃分，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、生活安全舒適。地塊劃分規(guī)則主要規(guī)定地塊的大小、分布、坡度、街道的寬度、建筑退紅線要求、市政設施的安裝、公共用地的面積等等。

除了規(guī)劃法規(guī)對土地利用的限制外，環(huán)境保護法律也對土地利用有嚴格的約束。

私人對土地利用的控制

除了政府對土地利用的控制外，私人業(yè)主和土地分割商等在轉讓土地時往往也設定一些對土地用途的限制條件，這些限制條件一般用契約的形式規(guī)定，如“在這塊地上不能建設建筑面積小于2000平方英尺的住宅”等。

一般情況下，私人對土地用途的限制契約都到登記機關登記，對今后的后續(xù)受讓人都有約束力。

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