想用人民幣交易澳洲房產(chǎn)，這幾個(gè)問題可千萬別馬虎

近期，由于外匯限制與匯率波動(dòng)，不少面臨澳洲房產(chǎn)交割的客戶，來咨詢這么一個(gè)問題：是否可以在中國，用人民幣來進(jìn)行澳洲房產(chǎn)購房款交易？

這個(gè)問題較為新穎，澳大利亞法律沒有明確允許不同貨幣的資金交易，澳幣幣種交割目前仍然是主流且最為律師所建議的安全交易模式。本文期望拋磚引玉，就澳洲房產(chǎn)交割在中國進(jìn)行資金交易這類模式進(jìn)行探析，希望能幫助更多讀者更好地了解澳洲投資，保障資金安全。

全文摘要

A、選擇第三方監(jiān)管賬戶進(jìn)行澳房交割的注意事項(xiàng)

B、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)與解押資金的繳納問題

C、如何通過中國律師服務(wù)完成涉外資產(chǎn)交易

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A、第三方監(jiān)管賬戶進(jìn)行澳房交割注意事項(xiàng)

部分中國銀行可以提供房產(chǎn)交易資金監(jiān)管賬戶服務(wù)，以協(xié)助房屋買賣雙方完成房屋交割，確保交易順利與安全。

澳房交割中，倘若買賣雙方被允許在異國以外幣進(jìn)行交易，建議在交易前務(wù)必確認(rèn)以下法律問題：

1. 確認(rèn)甲（賣方）、乙（買方）、丙（第三方銀行）三方在自愿、平等和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購買甲方房產(chǎn)的交易中，由丙方為甲乙雙方提供交易資金監(jiān)管服務(wù)有關(guān)事宜，并訂立相關(guān)監(jiān)管協(xié)議。

2. 確認(rèn)甲乙雙方交易的房產(chǎn)基本信息：澳大利亞_____州_____，產(chǎn)權(quán)編號(hào)為_____，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人為_____，產(chǎn)權(quán)受讓人為_____。

3. 確認(rèn)甲方在丙方開立賬戶（戶名：_____ ，賬號(hào)：_____），以此帳戶為房產(chǎn)交易收款帳戶。

4. 確認(rèn)乙方在丙方開立交易資金監(jiān)管賬戶（戶名：_____ ，賬號(hào)：_____）。乙方將人民幣_(tái)____（計(jì)澳幣$_____，下稱“交易資金”）存入監(jiān)管賬戶。

5. 確認(rèn)監(jiān)管期限自_____年_____月_____日起至______年_____月_____日止。乙方在此授權(quán)丙方在監(jiān)管期間凍結(jié)該賬戶，凍結(jié)期間不支取賬戶內(nèi)資金。

如監(jiān)管賬戶為儲(chǔ)蓄賬戶，則乙方將該賬戶銀行卡交由丙方執(zhí)管，并承諾在監(jiān)管協(xié)議履行完畢或合法解除，或在甲方及丙方同意前，監(jiān)管賬戶持續(xù)設(shè)定為凍結(jié)狀態(tài)且為不通存通兌狀態(tài)；同時(shí)承諾不向丙方系統(tǒng)內(nèi)外各營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)掛失，直至丙方在監(jiān)管協(xié)議項(xiàng)下的責(zé)任解除。

乙方承諾嚴(yán)格、全面履行監(jiān)管協(xié)議，按照約定向丙方發(fā)出授權(quán)指令。

6. 確認(rèn)丙方對(duì)乙方監(jiān)管賬戶存款按人民銀行規(guī)定的同期活期存款利率計(jì)息，利息歸乙方所有。

7. 確認(rèn)非依監(jiān)管協(xié)議約定，甲、乙、丙三方均不得擅自動(dòng)用監(jiān)管賬戶內(nèi)的交易資金。該資金只用于向甲方支付監(jiān)管協(xié)議交易中涉及的款項(xiàng)，不用于其他用途。

8. 確認(rèn)丙方監(jiān)管期間內(nèi)，甲乙雙方在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記過程中，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)審核，不符合產(chǎn)權(quán)登記條件而導(dǎo)致不能登記，或在登記過程中該房地產(chǎn)被有權(quán)機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利或因其他任何原因致使房地產(chǎn)無法辦理轉(zhuǎn)讓的，丙方可憑有權(quán)機(jī)關(guān)出具的證明文件或甲乙雙方出具的《終止協(xié)議通知書》將監(jiān)管賬戶內(nèi)資金予以解凍。

如監(jiān)管賬戶為儲(chǔ)蓄賬戶，則將乙方原存放于丙方保管的銀行卡退還給乙方。

9. 確認(rèn)違約的處理情況：非因丙方原因，房屋無法在監(jiān)管期間內(nèi)完成交易的，監(jiān)管期滿后，丙方將監(jiān)管賬戶內(nèi)資金予以解凍；如監(jiān)管賬戶為儲(chǔ)蓄賬戶，則丙方將乙方原存放于丙方保管的銀行卡退還給乙方。

10. 確認(rèn)監(jiān)管協(xié)議適用的是中華人民共和國法律，而非澳洲法律。因協(xié)議引起的爭(zhēng)議糾紛，當(dāng)事各方可友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可向丙方所在地人民法院起訴。

11. 確認(rèn)協(xié)議中丙方由零售客戶部經(jīng)理或分管行長(zhǎng)簽字蓋章。

B、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)與解押資金繳納問題

盡管用外幣完成澳房交割，在澳大利亞法律中存在實(shí)踐操作空間，但仍然建議在澳洲，以澳幣來完成印花稅的支付、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)的繳納以及賣家解押貸款的還款：

1. 印花稅繳納時(shí)間：

* 如標(biāo)的是樓花，買方需要在該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)注冊(cè)之后的30 天內(nèi)交印花稅。

* 如標(biāo)的是現(xiàn)房，需要注意的是，買方需要在無條件進(jìn)入合同后的30 天內(nèi)交印花稅，即使30天內(nèi)該房產(chǎn)還沒有成交。

未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳納印花稅，州政府會(huì)加罰利息；除非有特殊原因?qū)е峦斫挥』ǘ?，可提出申?qǐng)豁免或減免利息。

2. 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：

例：昆士蘭州產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)計(jì)算器（請(qǐng)復(fù)制以下鏈接粘貼到瀏覽器中打開）

https://www.business.qld.gov.au/industries/building-property-development/titles-property-surveying/titles-property/payments/fee-calculator

3. 解押還款：

如賣方在當(dāng)初購房時(shí)是貸款買房，他需要在交割前完成解押申請(qǐng)，且在交割時(shí)完成解押還款，以確認(rèn)交付的物業(yè)產(chǎn)權(quán)并沒有任何賣方名義額的抵押權(quán)。

C、通過中國律師服務(wù)完成涉外資產(chǎn)交易

隨著跨境投資以及涉外業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，中國律師在境外交易中也扮演者越來越重要的角色。

如果想了解澳洲房產(chǎn)信息，請(qǐng)關(guān)注澳星出國官網(wǎng)。