2020年葡萄牙房產(chǎn)是否值得投資

葡萄牙地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀 最近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為葡萄牙經(jīng)濟(jì)的真正金礦，創(chuàng)造了數(shù)萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，增加了外國(guó)私 人投資，從而增加了政府的稅收收入。自 2014 年歐債危機(jī)之后，建筑業(yè)也在蓬勃發(fā)展。得益于當(dāng) 地的貿(mào)易，主要是旅游業(yè)，以前被忽略的地區(qū)現(xiàn)在也正在恢復(fù)活力。 根據(jù)數(shù)據(jù)，2019 年外資投資于葡萄牙房地產(chǎn)的規(guī)模超過(guò)了 340 億歐元。

2018-2019 年歐洲房?jī)r(jià)漲幅 根據(jù)歐盟統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018 年至 2019 年，葡萄牙平均房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到 10.1%，位于歐洲第四。（圖 表 1） 盡管葡萄牙的房地產(chǎn)價(jià)格保持上漲，但與前一年的數(shù)字相比，已經(jīng)有可能出現(xiàn)下降的初步跡象 （圖表 2），市場(chǎng)對(duì)此表示歡迎，因?yàn)檫@表明房地產(chǎn)價(jià)格水平更加平衡和穩(wěn)定。

葡萄牙房?jī)r(jià)變動(dòng)比率 疫情對(duì)葡萄牙地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 自從 1 月份歐洲報(bào)告了大量冠狀病毒病例以來(lái)，封鎖措施和財(cái)政不確定性已經(jīng)完全改變了公共支 出習(xí)慣和行為。由于病毒的持續(xù)傳播，全球住房危機(jī)的可能性一直是許多國(guó)家討論的話題。

然而，葡萄牙注意到，盡管全球大流行病十分嚴(yán)重，但自 2020 年 2 月以來(lái)，房地產(chǎn)的要價(jià)仍在上 漲。 根據(jù)葡萄牙最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商報(bào)告稱(chēng)，葡萄牙各地的房?jī)r(jià)上漲了 12%，這表明，盡管爆發(fā)了冠 狀病毒危機(jī)，葡萄牙的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持彈性。在售房產(chǎn)平均要價(jià)從 2019 年 3 月的 316,629 歐元 上升到 2020 年同期的 354,757 歐元。

不出所料的是，里斯本和阿爾加夫區(qū)、法羅等受歡迎的地區(qū)都是平均售價(jià)最高的地區(qū)，分別為 573,021 歐元和 454,030 歐元。

.在租賃市場(chǎng)方面，報(bào)告稱(chēng)，自 2020 年 2 月以來(lái)，每月房?jī)r(jià)略有上漲。全國(guó)的平均租金為 655 歐 元，而三月份為 660 歐元。里斯本和布拉加等地的租金價(jià)格上漲，分別增長(zhǎng) 2.4%(1,595 歐元)和 3.4%(763 歐元)。里斯本和波爾圖是葡萄牙最大的兩個(gè)城市，平均租金最高，分別為每月 1,595 歐 元和 1,156 歐元。

那么，什么原因使葡萄牙的房地產(chǎn)市場(chǎng)在此時(shí)全球性的公共衛(wèi)生危機(jī)中打敗了所有悲觀預(yù)期，保 持了如此強(qiáng)勁的韌性呢？ 葡萄牙吸引大量海外投資者和移民 英國(guó)“金融時(shí)報(bào)”表示，葡萄牙之所以吸引移民，是因?yàn)樗且粋€(gè)和平的國(guó)家，外國(guó)人可以免稅。

它還聲稱(chēng)，這有助于國(guó)家與低出生率作斗爭(zhēng)。據(jù)英國(guó)“金融時(shí)報(bào)”報(bào)道，葡萄牙對(duì)外國(guó)人的開(kāi)放心 態(tài)、無(wú)民粹主義的分裂社會(huì)以及提供稅收減免的居留計(jì)劃，使葡萄牙成為移民的避風(fēng)港。

葡萄牙的犯罪率在歐盟國(guó)家中最低是說(shuō)服外國(guó)人移居葡萄牙的主要原因之一。 *葡萄牙非常住居民（NHR）身份為那些為納稅目的而在該國(guó)定居的人提供稅收優(yōu)惠，使他們能夠 連續(xù) 10 年享受稅收優(yōu)惠。 報(bào)紙建議說(shuō)，這是一種共生關(guān)系。

分析師表示，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，“在政治日益不和諧的時(shí)代，人們 認(rèn)為葡萄牙的社會(huì)安寧與其商業(yè)環(huán)境、熟練的勞動(dòng)力和有吸引力的生活質(zhì)量，都是一種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)."

來(lái)自于巴西、英國(guó)、法國(guó)、美國(guó)和中國(guó)的投資者占 2018 年葡萄牙房地產(chǎn)投 資總額的一半。平均而言，每位投資者大約花費(fèi)了 42.55 萬(wàn)歐元。

語(yǔ)言并不是巴西人蜂擁到葡萄牙的唯一原因。他們國(guó)家的政治、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定是導(dǎo)致他們購(gòu) 買(mǎi)葡萄牙房產(chǎn)的主要因素。

由于大多數(shù)巴西人都是帶著家人和孩子來(lái)的，所以公寓里的兩三個(gè)臥 室的公寓是他們的首選。接近學(xué)校、社會(huì)服務(wù)和工作也是重中之重。在里斯本找兩三個(gè)臥室的公 寓。 近幾年來(lái)，40,000 多名法國(guó)人來(lái)到葡萄牙享受稅收減免，尤其是歷史、建筑和建筑魅力、陽(yáng)光、 海洋和令人驚嘆的食物。在南部地區(qū)，特別是阿爾加維地區(qū)，法國(guó)人更感興趣的是靠近海洋的地 區(qū)，那里有成熟的法語(yǔ)社區(qū)。

移居葡萄牙的英國(guó)人可以分為兩類(lèi)：退休者和投資者。第一種人群主要是 50 歲以上的夫婦，將葡 萄牙作為第二家園永久居住或者每年生活若干月。這些居民主要在尋找 40 萬(wàn)至 100 萬(wàn)歐元不等 的房產(chǎn)。首選的位置是阿爾加維，但在里斯本中部和波爾圖仍然有相當(dāng)大的需求。

住在海灘或鄉(xiāng) 村，附近有高爾夫球場(chǎng)和餐館的地方是他們的首選。 在過(guò)去的幾年里，出現(xiàn)了第二種情況：年輕的專(zhuān)業(yè)人士希望在葡萄牙投資或經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，這是因 為有吸引力的稅收優(yōu)惠以及良好的投資回報(bào)。這些投資者的年齡在 25-44 歲之間。

除了即時(shí)利潤(rùn)、租金收入或住房增值等因素外，在 2019 年，一些經(jīng)濟(jì)原因也促使全球投資者購(gòu)買(mǎi) 海外房地產(chǎn)： 英國(guó)脫歐； 特朗普政府執(zhí)政；中美貿(mào)易戰(zhàn)導(dǎo)致中國(guó)買(mǎi)家尋求其他投資目的地； 人們對(duì)西班牙和葡萄牙這樣的國(guó)家越來(lái)越感興趣，這些國(guó)家提供了較低的房?jī)r(jià)和良好的生活質(zhì) 量。 與英國(guó)脫歐有關(guān)的地緣政治擔(dān)憂減緩了歐元區(qū)的增長(zhǎng)(從 2018 年的 50%降至 2019 年的 37%)，貿(mào) 易緊張局勢(shì)加劇，短期投資計(jì)劃減少(從 2018 年的 35%降至 2019 年的 27%)。盡管如此，在建立 業(yè)務(wù)和投資海外房地產(chǎn)方面，歐洲仍然是世界上最有吸引力的地區(qū)。 在葡萄牙，里斯本市仍然是 2020 年房地產(chǎn)投資的十大目標(biāo)。

然而，隨著周邊城市爭(zhēng)相獲得應(yīng)有的 關(guān)注，投資者對(duì)這個(gè)國(guó)家其他地區(qū)吸引力的看法正在逐漸轉(zhuǎn)變。老牌投資者們已經(jīng)做出了一些改 變，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，這些地區(qū)看起來(lái)更有希望。 葡萄牙還在培育一種創(chuàng)新文化，為該國(guó)的數(shù)字轉(zhuǎn)型打開(kāi)大門(mén)。與其他歐洲城市相比，里斯本的開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目比其他主要城市更物有所值，而且寫(xiě)字樓和房?jī)r(jià)也更便宜，因此在該國(guó)建立的企業(yè)越來(lái)越 多。

因此，投資者意識(shí)到，在旅館、住宅和零售等部門(mén)仍有幾種類(lèi)型的房地產(chǎn)投資。 葡萄牙的房地產(chǎn)價(jià)格在疫情影響下仍然堅(jiān)挺的另一個(gè)原因是，葡萄牙房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是過(guò)去十年中 最好的幾年，因?yàn)楸M管房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，但該行業(yè)仍受到本國(guó)房地產(chǎn)(尤其是外國(guó)投資)的推 動(dòng)，因?yàn)槠咸蜒赖姆康禺a(chǎn)價(jià)格與倫敦和巴黎等城市的房?jī)r(jià)相比，與歐洲其他主要國(guó)家相比，仍然 非常低，具有較大的上漲空間。

葡萄牙房產(chǎn)的租售比可以達(dá)到 18（中國(guó)是 48），因此，在如今全球?yàn)閼?yīng)對(duì)疫情而采取有史以來(lái)規(guī) 模最大的貨幣刺激政策的背景下，葡萄牙房地產(chǎn)投資是對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)不錯(cuò)的選擇。

租售比：一般情況下指普通消費(fèi)者都把它歸納為房屋租金與售價(jià)的比例，通常我們所說(shuō)的租售比，是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值，也有一種說(shuō)法認(rèn)為是每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值。房屋租售比這個(gè)概念是國(guó)際上用來(lái)衡量某地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)通常為1:400到1:600。比值越高，說(shuō)明房屋的投資價(jià)值越大。