本世紀,墨爾本將超越悉尼成為澳大利亞的最大城市。
墨爾本的歷史
墨爾本始建于1836年。早在19世紀50年代隨著“淘金熱”的興起,墨爾本得以快速發(fā)展甚至曾一度超過悉尼。
聯(lián)邦建立之初,墨爾本和悉尼人口規(guī)模彼此相當約為50萬人左右。但是到了20世紀末,悉尼人口超過墨爾本約60萬人成為澳大利亞的最大城市。
一直以來,墨爾本的優(yōu)勢表現(xiàn)在制造業(yè)。而悉尼則得益于金融服務與傳媒等新興行業(yè)的發(fā)展。
但是到本世紀,隨著墨爾本城市的發(fā)展和人口的快速增長,墨爾本將一反過去一個世紀“第二”的稱號,超越悉尼再次成為澳大利亞的最大城市。
繼2000悉尼奧運會舉辦之后,悉尼城市發(fā)展便開始走下坡路。究其原因,或許是獲得世界矚目后所產(chǎn)生的“自大心理”作怪;亦或是上個十年規(guī)劃不佳所導致的遺留問題。當時負責城市規(guī)劃的人士普遍認為悉尼這座城市已經(jīng)“飽和”。
目前,悉尼人口領(lǐng)先墨爾本約35萬人。但是這種差距正在以每年2萬人的速度在縮小。如果按照現(xiàn)在的速度,墨爾本將在2030年左右取代悉尼成為澳大利亞的最大城市。
為什么墨爾本的人口增長速度會超過悉尼?
答案是:墨爾本具有悉尼所無法比擬的優(yōu)勢——城市邊緣的經(jīng)濟適用房。早在2002年,時任維州州長的Kennett曾宣布墨爾本人口到2030年突破500萬的規(guī)劃。事實上,墨爾本按照現(xiàn)在的發(fā)展速度在2021年就將突破500萬人口大關(guān)。正是基于當時的規(guī)劃,墨爾本開始向西擴建,即對距離中央商務區(qū)不到40km范圍內(nèi)進行開發(fā)包括Caroline Springs和Tarneit等地區(qū)。這僅僅是墨爾本“改頭換面”的開始。
過去十年內(nèi),墨爾本西部城市Wyndham和Melton成為澳大利亞人口增長最快的兩個地區(qū)。每年新增人口約2萬人。
根據(jù)2007年11月公布的2006年人口普查結(jié)果,墨爾本的人口增長速度非常驚人。與曾經(jīng)看上去遙不可及的悉尼之間的差距在不斷縮小。
墨爾本與悉尼兩座城市的政治理念截然不同。墨爾本走的是2030規(guī)劃(人口超過500萬),另一個則保持“城市已經(jīng)飽和”的觀點。正是這種截然不同的政治理念造就了彼此迥異的長期發(fā)展命運。
澳大利亞統(tǒng)計局(Australian Bureau of Statistics,簡稱ABS)3月份公布的數(shù)據(jù)表明兩者之間的差異更為顯著。截至2016年6月的一年里,墨爾本新增人口10.8萬人。悉尼同期新增人口為8.3萬人?;仡櫮珷柋窘ǔ堑?80年里,沒有哪一年的人口增速可以與上述期間匹敵。悉尼的住房成本越來越高、越來越讓人望而卻步;相比之下墨爾本的情況卻好的多。
尤其是在邊緣地區(qū),墨爾本的獨棟屋價格以“3”起但是悉尼相對更偏的地區(qū)同樣的房屋價格卻往往以“5”起。價格差異顯著。
墨爾本的成功秘訣就藏在墨爾本的東部和西部地圖中。我們看到墨爾本蓬勃發(fā)展的西部地區(qū)完美地彌補了Werribee和Deer Park及Melton城市發(fā)展邊緣地帶的缺口。這些地區(qū)距墨爾本中央商務區(qū)僅不到40公里。
墨爾本東西部地區(qū)發(fā)展
此外墨爾本東部新建房產(chǎn)也大都矗立在Cranbourne和Officer地帶,距墨爾本中央商務區(qū)僅50公里。
上個財年,Melton-Wyndham新增人口1.8萬人;Casey- Cardinia走廊新增人口1.7萬。這兩個地區(qū)的人口增長占到了墨爾本整體人口增長的1/3。
截至2050年,墨爾本將發(fā)展成為一個具有800萬人口的城市。根據(jù)官方到2031年的預測再加上我們的計算,自2016年開始的35年內(nèi),Melton-Wyndham將新增66萬人,而Casey-Cardinia將新增50萬人。
因此,這樣規(guī)模的人口增長也就為這些地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)就業(yè)崗位提供了保證。人口增長需要修建配套的公路、鐵路、住房、購物中心、學校、醫(yī)院、辦公樓和廠房等。
墨爾本光西部地區(qū)發(fā)展截至到2050年將新增3.3萬個工作崗位,約為現(xiàn)有崗位的兩倍。此外,已規(guī)劃的西部配電項目預計也將無法滿足西部員工往返中央商務區(qū)通勤需求。
此外,本世紀30年代將新建一座跨河通道。但是我認為在Footscray地區(qū)建一個類似Parramatta的市郊就業(yè)中心,以轉(zhuǎn)移Maribyrnong和Yarra跨河需求也是一個不錯的解決方案。
墨爾本東部地區(qū),我們認為不需要加寬Monash干道也能滿足未來Casey-Cardinia地區(qū)新增25萬名就業(yè)人口通勤需求。
此外,墨爾本東部走廊地區(qū)會形成大大小小的商業(yè)中心。當墨爾本人口增長至800萬時,工作崗位不能太過于集中在單一區(qū)域。
墨爾本在轉(zhuǎn)向東南部(通過Cranbourne和Berwick到Pakenham地區(qū))發(fā)展之前一直圍繞丹頓農(nóng)山脈(Dandenong Ranges)的沖擊土壤進行發(fā)展。但是Pakenham一帶已經(jīng)到了通勤距離極限,即距離中央商務區(qū)55公里。
20世紀90年代,墨爾本開始重新規(guī)劃(同期悉尼卻未有任何舉動)。隨后墨爾本的城市發(fā)展中心從東部開始轉(zhuǎn)為將西部也納入進來。
東部擴展雖然同樣重要,但是正是西部的發(fā)展使得墨爾本的風貌發(fā)生了全面改觀。墨爾本實現(xiàn)了澳大利亞人以可負擔的價格購買獨棟屋的夢想。
當人口增長到800萬人時,墨爾本將發(fā)展成為一個橫跨Melton和Pakenham地區(qū)100公里的大城市,沿著各類城市走廊形成多個小型中央商務區(qū)(mini-me CBDs),自然障礙如Maribyrnong河流也將不再是問題。
更有意思的是,到2050年墨爾本就城市規(guī)劃而言與美國的洛杉磯相似。后者在San Bernardino和Santa Monica之間擴建了120公里,人口為1300萬。
無論是現(xiàn)在還是到本世紀中期,洛杉磯的城市結(jié)構(gòu)密度要比墨爾本大。這表明墨爾本城市進一步密集的空間。洛杉磯城市內(nèi)也分布著很多小型中央商務區(qū),像山谷地區(qū)的San Bernardino和Orange地區(qū)的Anaheim 和 Irvine。即使有著便利的高速公路網(wǎng),洛杉磯的城市規(guī)劃其實根據(jù)當?shù)氐乩盹L貌很和諧地劃分為若干個相關(guān)區(qū)域。
相比洛杉磯,美國另外一個雙城——達拉斯-沃思堡(Dallas-Fort Worth,簡稱DFW)更適宜用來和墨爾本進行比較。達拉斯-沃思堡兩個城市中心之間隔著一條50公里長的高速公路。DFW城市規(guī)劃同樣綿延100公里,包括美國兩個主要增長區(qū)域即Collin和Denton地區(qū),這兩個地區(qū)的增長堪比墨爾本城市邊緣地區(qū)的發(fā)展。
2016年DFW人口720萬,較上一年度增加14.3萬人。DFW城市規(guī)劃運營良好。這座雙城是在相對開闊的平地上進行擴建,各中央商務區(qū)錯落有致,因此在適宜通勤范圍內(nèi)提供可負擔的住房。
與墨爾本相比悉尼企業(yè)總部更多。就像紐約的企業(yè)總部比DFW多得多一樣。但是買房人和求職者更傾向于選擇這樣的城市,即房價可以負擔且與首府城市就業(yè)中心具有合理通勤范圍的城市。這也就是為什么本世紀墨爾本發(fā)展快于悉尼的原因所在。
時間:
地址:
時間:2024-12-22 13:30~15:30
地址:恒隆廣場辦公樓1座1910
時間:2024-12-24 14:00~17:00
地址:蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州大道西205號尼盛廣場1006室
時間:2024-12-26 14:00~15:00
地址:騰訊會議
時間:2024-12-27 14:00~17:00
地址:成都市天府大道北段1480號拉德方斯大廈東樓1202室