美國(guó)式炒房和中國(guó)式炒房的不同之處

所謂Flipping或者說(shuō)短期的“炒房”，就是能夠通過(guò)打折扣的情況下買(mǎi)到房子，比如民用住宅，商業(yè)住宅；然后通過(guò)進(jìn)行裝修、或者其他手段，能夠把價(jià)格推高，然后在短期內(nèi)賣(mài)掉。中國(guó)人炒房聞名世界，美國(guó)人其實(shí)也炒房，但與中國(guó)人拿錢(qián)上的“硬買(mǎi)”相比，他們的方式更為隱蔽，所以不為大多數(shù)人所知。

美國(guó)式炒房和中國(guó)式炒房的不同

二者操作的差異，從根本上講，是房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不同所決定的。

美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)很顯著的一個(gè)差異，就是房屋的主流類(lèi)型不同。美國(guó)最主流的房屋是中國(guó)人所說(shuō)的“獨(dú)棟別墅”。這種在中國(guó)屬高端住宅的房屋，在美國(guó)屬最為普遍最為普通的住宅。

這種獨(dú)門(mén)獨(dú)院的住宅有一個(gè)特點(diǎn)，就是每家都不一樣。你家可能是5年前剛建造的，你的鄰居的房子則可能已經(jīng)有40年；你干凈整潔甚至有點(diǎn)潔癖，鄰居可能是個(gè)集物癖，家里無(wú)用的垃圾成山；你不喜歡游泳，但是鄰居在并不寬敞的院子里挖了個(gè)游泳池；你家的屋頂?shù)鼗鶝](méi)問(wèn)題，但鄰居家的房子可能屋頂早已需要大修。

中國(guó)同一個(gè)小區(qū)里的住宅，質(zhì)量不會(huì)相差太大，但美國(guó)鄰里間的房子可以有天壤之別。這為美國(guó)的炒房形成了一個(gè)基本前提。

找到那些破舊的房子，低價(jià)拿到手——這是美國(guó)炒房客的思維。對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，漂亮和完美的房子讓他們心動(dòng)；而對(duì)于美國(guó)的投資者，越是破爛不堪的房子，越讓他們眼里放光。

投資者首先要想方設(shè)法找到那些破舊的房子和它們的主人。很多時(shí)候，這些房子已經(jīng)空置，沒(méi)有人居住。或者，對(duì)于住在房子里的人來(lái)說(shuō)，這棟房子已經(jīng)是個(gè)包袱。投資者找到這些屋主，請(qǐng)他們喝杯咖啡，拍著胸脯說(shuō)能幫他們解決掉包袱。然后投資者會(huì)給他們報(bào)一個(gè)相當(dāng)?shù)偷膬r(jià)格，并希望屋主不會(huì)因?yàn)楦械奖幻胺付芽Х缺に椤?/p>

如果屋主被說(shuō)服了，投資者就能以低價(jià)拿到房產(chǎn)。此時(shí)他們可以選擇把銷(xiāo)售合同轉(zhuǎn)簽給專(zhuān)門(mén)做房屋整修的人，其間的差價(jià)便是他們的利潤(rùn)；或者自己做整修，然后以市場(chǎng)價(jià)賣(mài)出去。這個(gè)過(guò)程叫做批發(fā)。也許那些拿著現(xiàn)金到美國(guó)去炒房的中國(guó)投資者，會(huì)成為這個(gè)鏈條上的終端買(mǎi)家。

“撿漏”這個(gè)詞，折射出中國(guó)投資者對(duì)這件事的基本理解。事實(shí)上，這非但不是撿漏，還是有系統(tǒng)性方法的一件事。

比如在房主宣布破產(chǎn)的時(shí)候，法庭會(huì)拍賣(mài)這個(gè)房屋；或者房主去世的時(shí)候，要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的時(shí)候，也需要拍賣(mài)這個(gè)房屋。還有一些諸如此類(lèi)的其他特殊情況。房子除了打折之外，即使沒(méi)有折扣，通過(guò)加建等二次開(kāi)發(fā)的手段，可以增值。比如，把一個(gè)小房子拆掉，重造一個(gè)大房子，就是一個(gè)盈利的很好的手段。

舉例來(lái)說(shuō)，做批發(fā)的人非常清楚哪些人最有可能以低價(jià)出售自己的房子——破產(chǎn)的人、離婚的人、獲得遺產(chǎn)的人，或者是換工作馬上要去外地的人。相比賣(mài)房，這些人生活中有更重要的事情需要處理。

從哪里得到這些人的名單？很簡(jiǎn)單。起碼前三種情況是在縣政府有記錄的，你只需要到縣政府去，對(duì)他們說(shuō)“請(qǐng)給我一份過(guò)去30天里破產(chǎn)的、離婚的和獲得遺產(chǎn)的人的名單”，政府的工作人員就會(huì)賣(mài)給你一份。

還有那些欠了房貸的人的名單，你也可以從銀行那里要到。投資者通常想要那些已經(jīng)欠了兩個(gè)月房貸的人的名單，因?yàn)樵儆幸粋€(gè)月，這些人就會(huì)因?yàn)檫€不上貸款而對(duì)房子喪失贖回權(quán)。這個(gè)時(shí)候，投資者有很大的機(jī)會(huì)跟屋主談一個(gè)相當(dāng)劃算的“接手”方案出來(lái)。

當(dāng)然，這些名單通常只包含屋主的姓名和房屋地址，并不含他們的電話(huà)、社會(huì)安全號(hào)等信息，所以不涉及個(gè)人信息的泄露。

拿到了名單，投資者的下一步就是給這些屋主寄信。他們信奉“直郵”（direct mail）這種傳統(tǒng)的方式，而不是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)系他們。在美國(guó)，幷不是所有人都用臉書(shū)，但每個(gè)人都會(huì)有一個(gè)信箱。所以，通過(guò)寄信，你能聯(lián)系到任何人。

炒房者在直郵這件事上可以說(shuō)是挖空了心思。比如，為了提高信件的打開(kāi)率，他們總結(jié)的規(guī)律是：信封上收件人姓名地址用紅筆手寫(xiě)，打開(kāi)率是打印版信封的四倍。

這還不夠。為了提高寄信的效率，他們研發(fā)出來(lái)能夠模擬手寫(xiě)筆跡的機(jī)器人，一排機(jī)器人同時(shí)握筆“手寫(xiě)”信封的場(chǎng)景蔚為壯觀(guān)。

買(mǎi)到破房子之后該估算翻新的費(fèi)用

首先第一步要要確認(rèn)一下你想要做什么，就是所謂的scope work。這個(gè)只是靠經(jīng)驗(yàn)，然后你要看剛才說(shuō)的comparable service?？茨阒?chē)姆孔佣际鞘裁辞闆r，都是比較新還是比較舊啊。

另外一個(gè)就是你自己要決定你要修到什么樣的程度？比你其他所有的房子修的都好嗎？還是你不修得一般就可以，還是什么修一點(diǎn)點(diǎn)就可以？這個(gè)沒(méi)有什么對(duì)錯(cuò)之分，因?yàn)槟阈拊蕉嗟脑?huà)那花的時(shí)間越長(zhǎng)費(fèi)用當(dāng)然也越來(lái)越高。你的回報(bào)率未必很好。但是你如果不修的話(huà)，那么買(mǎi)的人就很少就很難賣(mài)。具體怎么做要具體情況具體分析，每個(gè)人的情況不一樣，每個(gè)房子的情況也不一樣。這個(gè)要按個(gè)案來(lái)分析和做決定了。這是第一步。

第二步就是要算具體怎么做的費(fèi)用了。房屋翻修大致可以分為這幾種類(lèi)型：第一種就是做所謂的簡(jiǎn)單的、表面上的修理， 就是所謂cosmetic remodel。就是把一部分東西，比如廚房洗手間拔掉，然后原來(lái)的位置上的重新?lián)Q上櫥柜之類(lèi)的東西。這種情況下，你會(huì)做得非?？?，但是問(wèn)題是增值的空間可能不一定是最大化的。很多老房子的結(jié)構(gòu)跟現(xiàn)在人們所喜歡的可能會(huì)有些不一樣，比如，以前老房子是分成比較小的房間，又有正式的餐廳。現(xiàn)在大家可能更喜歡所謂的Open concept，就是把房間打開(kāi)通亮，這樣可以大家可以互相交的多一點(diǎn)。所以說(shuō)有利有弊吧。

第二種就是要解決這個(gè)問(wèn)題，就是這些結(jié)構(gòu)性的變化。比如說(shuō)把隔開(kāi)的小房間的都打開(kāi)，這樣的話(huà)大家覺(jué)得這可能比較舒服一些，更容易賣(mài)一些。另外，以前的老的老房子可能主臥都比較小，現(xiàn)在有所謂的master suite，就是說(shuō)你要有一個(gè)自己的套房，這也是蠻好的一個(gè)套房。而且現(xiàn)在老齡化比較嚴(yán)重，很多人都用互聯(lián)網(wǎng)在家辦公，所以樓下有一個(gè)辦公室或者臥室也是很重要的事情。這些都會(huì)對(duì)增加房子的價(jià)格很有幫助。

第三，要做room edition，就是要增加你要增加幾個(gè)面積。這在高端的市場(chǎng)，尤其是最高端市場(chǎng)的增值空間比較大。因?yàn)楹芎?jiǎn)單，你的零售價(jià)的單位價(jià)格要比你建筑施工的價(jià)格要高。所以中間的差價(jià)就是你利潤(rùn)的一大部分。比如，在爾灣的話(huà)，你要建一個(gè)新房的話(huà)，大概250塊錢(qián)每平方英尺，你賣(mài)的價(jià)格是是450-550，你中間差價(jià)是250塊錢(qián)，就是你的利潤(rùn)。

最后一點(diǎn)是時(shí)間最長(zhǎng)、費(fèi)用最大、難度也最大的，就是房子重建。這個(gè)施工從建筑本身來(lái)講不難，實(shí)際上的要造新房的話(huà)，要比房屋翻修要簡(jiǎn)單一些。至少?gòu)氖┕さ慕嵌葋?lái)看是這樣。但是，如果你對(duì)建筑施工不了解的話(huà)，那就會(huì)有些難度。當(dāng)然了如果你要是能做到的話(huà)，這個(gè)增值空間應(yīng)該是最大的。這個(gè)道理是很明顯的。

一旦確定好你要做什么，是做簡(jiǎn)單那種表面上的翻修呢？還是在結(jié)構(gòu)上的變化呢？還是增加房面積？還是新修？做完這樣的定位之后，你就可以找做施工的公司幫你做，然后讓他們給你一個(gè)報(bào)價(jià)。你可以和比三家到家之后，再挑個(gè)比較好的公司來(lái)做。

說(shuō)老實(shí)話(huà)找到靠譜的施工公司是一件幷不件容易的事情。尤其是如果你對(duì)建筑施工不了解的話(huà)，請(qǐng)你這個(gè)一定要非常非常的小心。拿到報(bào)價(jià)之后就可以跟施工方的簽訂合同。然后一定要幷且每步都盯緊，就是把預(yù)算案和施工的質(zhì)量每一步都盯住了。這樣的話(huà)那盡量不要超過(guò)預(yù)算，大部分情況下都超，但是盡量超的要少一些，如果能在預(yù)算的10%之內(nèi)，不超過(guò)10%的話(huà)，算是非常好了。

經(jīng)常有人問(wèn)，怎么去體算一些具體的數(shù)字呢？我今天就給大家提供粗魯?shù)母拍?，這個(gè)東西每個(gè)地方都不一樣。比如拿爾灣作為例子的話(huà)，內(nèi)陸的價(jià)格就完全不一樣，拉斯韋加斯就完全不一樣。所以我們講城縣這個(gè)地方，如果你要做簡(jiǎn)單的cosmatic model，就是沒(méi)有結(jié)構(gòu)性的變化，只是簡(jiǎn)單的換東西，價(jià)格在60-80美元每平方英尺左右。

如果你要是做全新的新房，建新的房子的話(huà)。如果在中端或者是中端偏上，比如爾灣的話(huà)，那大概是250塊錢(qián)左右每平方英尺。如果你要在新港是，那些所謂豪宅區(qū)左右的話(huà)，那就可能350塊錢(qián)以上是更高，350那種豪華市場(chǎng)的里還算是剛?cè)腴T(mén)的不算太高的，高端市場(chǎng)可能是500、600 或者 1000多。但對(duì)我們一般老百姓來(lái)說(shuō)，在爾灣這種城縣，250應(yīng)該是一個(gè)比較合理的價(jià)位。

我剛才說(shuō)的價(jià)格那是施工本身的費(fèi)用，不包括設(shè)計(jì)費(fèi)用：建筑師的設(shè)計(jì)費(fèi)用，室內(nèi)設(shè)計(jì)師的費(fèi)用，還有政府收的各種費(fèi)用，還有庭院等費(fèi)用，這些都不包括的。所以是要以報(bào)價(jià)為準(zhǔn)，這只是給一個(gè)大概的概念讓大家了解一下這個(gè)市場(chǎng)。

如何快速轉(zhuǎn)手？

炒房的話(huà)，我知道華人一般不喜歡貸款，喜歡付現(xiàn)金。付現(xiàn)金的話(huà)你的carry cost，就是擁有這個(gè)房子的費(fèi)用，持有的成本不會(huì)太高。一個(gè)是因?yàn)槟愕姆康禺a(chǎn)稅，另外一個(gè)那就是你保險(xiǎn)，還有其他一些小的費(fèi)用就不是太明顯了。如果你要是希望提高回報(bào)率的話(huà)，那可以使用貸款作為杠桿。但是真的好的房子的機(jī)會(huì)是稍縱即逝的。所以貸款的話(huà)，銀行貸款一般不太可能。因?yàn)樗枰辽傩枰?0天45天。

賣(mài)房子有各種各樣的方法，比如放到網(wǎng)上賣(mài)啊出去買(mǎi)啊，但是最后歸根到底來(lái)講還是通過(guò)經(jīng)紀(jì)人來(lái)賣(mài)才是最快的，因?yàn)樗麄冞@個(gè)市場(chǎng)是最大的，而且他們是專(zhuān)業(yè)的。投資者需要找一個(gè)專(zhuān)業(yè)的，對(duì)flipping 對(duì)炒房有經(jīng)驗(yàn)的，或者比較熟悉的經(jīng)紀(jì)人會(huì)比較好。另外對(duì)于你那個(gè)小區(qū)比較了解的經(jīng)紀(jì)人也是非常好的。

跟經(jīng)紀(jì)人打交道需要注意到，因?yàn)槟悴皇且话愕姆恐?，你是投資人，所以你的需求可能會(huì)有所不同。比如說(shuō)，對(duì)你來(lái)說(shuō)可能賣(mài)的越快越好，這樣可以提高回報(bào)率，減輕資金壓力。

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